I. 서론
안녕하세요. 세무법인 하온입니다.
집을 살 때 부모님에게 보태 받은 돈, 오래 모아 둔 예금, 은행에서 빌린 돈을 한 계좌에 모아 잔금을 치르는 경우가 있습니다. 매도인에게 돈을 보냈다는 사실은 분명한데, 그 돈이 어디서 왔는지 설명하려면 별도의 자료가 필요합니다.
주택을 취득했다고 모두 세무조사를 받는 것은 아닙니다. 다만 본인의 소득과 재산으로 마련하기 어려운 자금이 들어갔다면, 자금출처와 증여 여부를 검토해야 합니다. 이번 글에서는 주택 취득 전 확인할 사항과 소명자료를 정리해 드리겠습니다.
II. 본론
1. 통장 잔액만으로 자금출처 설명이 끝나지는 않습니다
상속세 및 증여세법 제45조는 직업, 연령, 소득과 재산 상태 등을 볼 때 스스로 재산을 취득했다고 인정하기 어려운 경우, 일정 요건에 따라 취득자금을 증여받은 것으로 추정하도록 규정하고 있습니다.
본인 명의 통장에 돈이 있었다는 사실과 본인이 그 돈을 마련했다는 사실은 구분해야 합니다. 급여를 모은 돈이라면 소득자료와 저축 내역을, 기존 집을 팔아 마련했다면 매매계약서와 매각대금 입금 내역을 함께 정리하는 편이 좋습니다.
신고한 소득이 충분하더라도 그동안 생활비나 다른 재산 취득에 사용한 돈을 다시 주택 취득자금으로 계산하지 않았는지 살펴보셔야 합니다. 소득금액과 잔금 지급에 실제로 사용한 금액을 맞춰 보는 과정이 필요합니다.
2. 부모님에게 빌린 돈은 실제로 갚을 수 있어야 합니다
가족에게 빌린 돈으로 집을 사는 경우에는 차용증과 실제 거래가 일치하는지 확인해야 합니다. 돈을 빌린 날짜, 금액, 상환기한과 이자 약정을 문서로 남기고, 약정에 따른 지급 내역도 보관해 두시는 것이 좋습니다.
차용증 한 장만으로 모든 거래가 대여금으로 인정되는 것은 아닙니다. 빌린 사람이 상환할 소득이나 재산이 있는지, 실제로 원금과 약정 이자를 지급했는지 등 구체적인 사정을 함께 보게 됩니다. 국세청에 공개된 자금출처 관련 결정례에서도 차용증 외에 소득과 원리금 지급 내역을 검토하고 있습니다.
처음부터 돌려받지 않을 돈을 형식상 차입금으로 적는 것은 피하셔야 합니다. 무이자 또는 낮은 이자로 빌리는 경우에는 원금의 증여 여부와 별도로 이자 이익에 대한 증여세 검토도 필요합니다.
3. ‘20% 또는 2억 원’은 증여세 면제 한도가 아닙니다
상속세 및 증여세법 시행령 제34조에는 자금출처를 입증하지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액에 미달하면 증여추정에서 제외하는 규정이 있습니다. 여기서 기준은 ‘이하’가 아니라 ‘미달’입니다.
예를 들어 8억 원짜리 주택을 취득한다면 20%는 1억 6천만 원입니다. 2억 원과 비교해 더 적은 금액인 1억 6천만 원이 이 규정의 판단 기준이 됩니다. 입증하지 못한 금액이 정확히 1억 6천만 원이라면 ‘미달’에 해당하지 않습니다.
이 규정을 부모님에게 일정 금액을 세금 없이 받아도 된다는 뜻으로 이해하시면 안 됩니다. 실제 증여 사실이 확인되는 경우에는 증여세 과세 여부를 따로 판단합니다. 이 금액만 보고 자금출처 자료를 버리거나 신고 여부를 결정하지 마시기 바랍니다.
4. 집을 산 뒤 대출을 갚는 돈도 확인해야 합니다
주택 취득 당시 은행 대출을 받았다고 해서 자금출처 검토가 끝나는 것은 아닙니다. 상속세 및 증여세법 제45조 제2항은 채무를 상환한 자금에도 증여추정 규정을 두고 있습니다.
본인의 소득으로 대출을 갚는지, 가족이 대신 상환하는지에 따라 검토할 내용이 달라집니다. 대출 실행 내역뿐 아니라 이후 상환계좌와 자금 마련 내역도 보관해 두시기 바랍니다.
5. 계약금부터 잔금까지 자료를 맞춰 보세요
아래 자료는 자금출처를 설명하기 위한 준비 예시입니다. 모든 거래에서 동일한 서류를 의무적으로 제출한다는 뜻은 아니며, 실제 사용한 자금에 맞춰 준비하시면 됩니다.
- 급여와 사업소득: 원천징수영수증, 소득금액증명, 실제 저축과 이체 내역
- 기존 부동산 처분대금: 매매계약서, 대금 수령 내역, 기존 대출 상환 내역
- 돌려받은 전세보증금: 임대차계약서와 보증금 반환 내역
- 금융기관 대출: 대출약정서, 실행 내역, 매매대금 지급 내역
- 가족 간 자금 거래: 실제 거래 성격에 따른 증여 관련 자료 또는 차용증, 이체와 상환 내역
매매계약서의 지급일과 통장의 출금일, 자금을 마련한 날짜를 순서대로 정리해 보세요. 계약금이나 잔금을 먼저 지급하고 나중에 받은 돈을 그 지급액의 출처로 적지는 않았는지도 확인할 수 있습니다.
III. 결론
주택 취득자금은 금액의 합계를 맞추는 것과 함께, 실제로 누가 마련했고 어떤 계좌를 거쳐 지급했는지 설명할 수 있어야 합니다. 특히 가족 간에 돈이 오갔다면 증여인지 차입인지부터 분명히 정리해 두시기 바랍니다.
주택 매수를 앞두고 가족의 도움을 받을 예정이거나 이미 자금출처 소명을 요청받으셨다면, 매매계약서와 계좌 내역을 준비해 상담을 받아 보시기 바랍니다. 세무법인 하온의 상속세, 증여세 업무와 세무조사 대응 업무에서 관련 내용을 확인하실 수 있습니다.
감사합니다.
관련 법령과 참고자료
2026년 11월 4일 확인 기준. 실제 거래에는 취득일, 증여일과 상환일 등에 적용되는 법령 및 개별 사실관계 검토 필요.